۶۱ درصد بازار مسکن در اختیار سفته‌بازان
ارسال شده توسط avenjers71 5 سال پیش

⚠️ گزارش تخلف

 طبق آمارها، سهم معاملات سفته‌بازانه از کل معاملات مسکن در شهرهای کشور ۶۱ درصد و در تهران و کلان‌شهرها ۷۷ درصد است.

به گزارش گروه رسانه های خبرگزاری تسنیم به نقل از فرهیختگان، شاخص P/R که به حباب‌سنج مسکن مشهور است، طی ماه‌های مهر و آبان امسال در شهر تهران به 36 و 37 رسید. این شاخص که درواقع نسبتی است از حاصل تقسیم ارزش متوسط هر مترمربع آپارتمان (P) بر متوسط اجاره سالانه یک مترمربع، نشان می‌دهد چه نسبت و فاصله متعارفی بین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع برقرار است. با توجه به اینکه میانگین P/R در یک دوره نزدیک به 30 ساله بین 15 تا 17.7 ثبت‌شده، بنابراین ثبت رقم 36 و 37 در مهر و آبان امسال بدین معنی است که شکاف بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن بسیار شدیدتر شده است. زمانی‌که این شکاف بیشتر می‌شود، پیام آن به بازار مسکن این است که بازار به‌لحاظ قیمتی درحال نزدیک‌شدن به ایستگاه پایانی افزایش قیمت بوده و ظرفیت بازار مسکن از بابت رشد قیمت‌ها تکمیل‌شده و انتظار حداقلی آن است که بازار به ثبات برسد و حتی قیمت‌ها در بازار مسکن اصلاح شود. طبق این الگو، کارشناسان بازار مسکن در ماه‌های گذشته معتقد بودند با این روند، باید شاهد اصلاح سنگین قیمتی در بازار مسکن باشیم، این وضعیت با کاهش 8.5 درصدی تورم ماهانه بخش مسکن در آذرماه، پیش‌بینی‌ها را نزدیک به واقعیت و باورپذیرتر می‌کرد. همچنین با کاهش نسبی قیمت ارز و افت قیمت سکه و همچنین روند نزولی شاخص کل بازار سرمایه، این پیام به بسیاری از مردم و کارشناسان داده می‌شد که مسکن به‌زودی شاهد اصلاح قیمتی خواهد بود، اما همه اینها درحالی رخ‌داده که بر اساس گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران، درحالی طی آذرماه تورم ماهانه به منفی 8.5 درصد رسیده بود که این رقم در دی‌ماه شاهد رشد 8.2 درصدی بوده است. پیام این افزایش قیمت‌ها به‌رغم کاهش شدید معاملات مسکن در دی‌ماه (کاهش 67 درصدی نسبت به دی‌ماه 98) این است که بازار مسکن در کنار همه تحولات اقتصاد کلان، بازیگر قدرتمندی دارد که تحولات آن را با معاملات سفته‌بازانه و دلالی شکل می‌دهد. در این خصوص، داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد طی دوره 1395-1375 درحالی‌ 12 میلیون و 60 هزار واحد به موجودی مسکن افزوده شده که 6 میلیون و 806 هزار واحد مسکونی آن معاملات سفته‌بازانه بوده است. طبق این آمارها، سهم معاملات سفته‌بازانه از کل معاملات مسکن در شهرهای کشور 61 درصد و در تهران و کلان‌شهرها 77 درصد است. راهکار نهایی سیاستگذار باید توجه به ابزار تنظیمی مالیات باشد که اراده سیاسی برای تحقق آن در دولت وجود ندارد.

رکوردشکنی تورم مسکن در دی‌ماه

براساس اعلام بانک مرکزی ایران، میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در دی‌ماه امسال به 27 میلیون و 379 هزار تومان رسیده که در مقایسه با دی‌ماه 98 رشد 98.3 درصدی را تجربه کرده است. همچنین طی دی‌ماه امسال 3 هزار و 515 معامله ملکی در شهر تهران انجام شده که در مقایسه با 10 هزار و 687 معامله ملکی در دی‌ماه 98، کاهش 67 درصدی را نشان می‌دهد. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در دی‌ماه امسال گرچه نرخ رشد قیمت در دی‌ماه نسبت به آذرماه سال جاری را 1.8 درصد بیان کرده اما گزارش اخیر مرکز آمار که «اطلاعات بدون نویز» از تغییرات قیمت مسکن را با «شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک» محاسبه کرده و با حذف برخی پارامترها تلاش کرده تصویر واقعی از وضعیت و تغییرات قیمتی در بازار مسکن را ارائه دهد، بیانگر آن است که در دی‌ماه 99 تورم ماهانه املاک مسکونی شهر تهران رشد 8.2 درصدی را نسبت به آذرماه امسال تجربه کرده است. مرکز آمار ایران که در روش هدانیک اطلاعات غیرضرور و ناهمسان را حذف کرده، بیان داشته براساس اطلاعات خام موجود در سامانه املاک و مستغلات استفاده عدد شاخص در دی‌ماه ١٣٩٩ بر اساس ماه پایه فروردین ١٣٩٥ به 638.6 رسیده که نسبت به ماه قبل 8.2 درصد افزایش داشته است. طبق آمارهای مرکز آمار ایران، تورم ماهانه دی در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (8.5- درصد)، 16.7 واحد درصد افزایش داشته است.

طبق آمارهای مرکز آمار ایران، طی 46 ماه اخیر (از فروردین 96 تا دی‌ماه 99) تنها در 8 مقطع تورم ماهانه املاک مسکونی معامله شده در تهران بالای 8 درصد بوده است که شامل عدد 9.1 درصد شهریور 97، عدد 9.3 درصد اسفند 97، عدد 11.3 درصد اردیبهشت 98، عدد 8.6 درصد اسفند 98، عدد 9.5 درصد اردیبهشت 99، عدد 11.3 درصد خرداد 99، عدد 10 درصد تیرماه 99، عدد 12.4 درصد مرداد 99 و درنهایت عدد 8.2 درصد دی‌ماه 99 است. بر این اساس درحالی از مردادماه امسال به بعد تورم ماهانه معاملات املاک مسکونی روند نزولی را طی کرده بود و حتی در آذرماه نرخ منفی 8.5 درصد را تجربه کرده بود، اما رشد 8.2 درصدی در دی‌ماه حکایت از عدم‌تبعیت مسکن از تحولات رخ داده در کشور ازجمله کاهش قیمت دلار؛ ریزش نسبی قیمت طلا، سکه و حتی ریزش شدید بورس بوده است. طبق آمارهای مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطه‌ای (درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل) نیز در دی‌ماه ١٣٩٩ به عدد 90.4 درصد رسیده است؛ یعنی باید خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به دی ١٣٩٨، 90.4 درصد بیشتر پرداخت کنند. تورم نقطه‌ای این ماه در مقایسه با ماه قبل 7.4 واحد درصد افزایش یافته است. طبق داده‌های مرکز آمار، نرخ تورم سالانه تورم املاک مسکونی شهر تهران (درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری) در دی‌ماه ١٣٩٩ به عدد71.8 درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل، 3.6 واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.

ایران در رتبه 7 گرانی مسکن

به‌طور معمول، تعیین قیمت مسکن معمولا از سه روش صورت می‌گیرد: 1-شناسایی قیمت مسکن از برابری عرضه و تقاضا، 2-برآورد قیمت مسکن براساس مدل ارزش حال و 3-برآورد قیمت مسکن براساس حباب انتظارات عقلایی. در روش اول عوامل بنیادی تاثیرگذار بر قیمت مسکن شامل عوامل اقتصادی (درآمد، نرخ بهره، اندازه بازار و...)، عوامل جغرافیایی و جمعیتی (رشد جمعیت، شهرنشینی، اندازه خانوار و...) و عوامل نهادی (همچون نظام مالی و مالیاتی) است. در روش دوم، قیمت مسکن براساس نسبت قیمت به اجاره محاسبه می‌شود و این نسبت بیان می‌دارد پول پرداخت‌شده برای خرید مسکن طی چندسال اجاره به سرمایه‌گذار برمی‌گردد. این مدل برای تشخیص حباب مسکن نیز استفاده می‌شود. در روش سوم برخی اعتقادی به حباب قیمت مسکن نداشته و نرخ بازدهی انتظاری حاصل از یک دارایی را مجموع نسبت قیمتی سود دارایی (نسبت بازدهی مستقیم به قیمت دارایی) و سود سرمایه (بازدهی ناشی از تغییرات قیمت) می‌دانند.

در ایران پژوهشگران و اقتصاددانان از دو روش برای ارزیابی حباب مسکن استفاده می‌کنند. این دو روش می‌تواند وجود حباب در بازار مسکن را نشان دهد. اولی نسبت قیمت مسکن به درآمد سرانه و دومی ‌نسبت قیمت مسکن به اجاره مسکن (P/R) است. درخصوص روش اول، براساس داده‌‌های آماری پایگاه داده‌‌های آنلاین‌نامبیو (numbeo) که برمبنای داده‌‌های صندوق بین‌المللی پول تهیه شده و وضعیت قدرت خرید مسکن توسط خانوار‌ها را در 106کشور و 458شهر بزرگ جهان مورد بررسی قرار داده، نتایج قابل‏تامل است، ایران بین 106کشور جهان از لحاظ دسترسی خانوار به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار شرایط نامطلوبی داشته و در رتبه هفتم جهان است. طبق این داده‌ها، قیمت مسکن در ایران معادل 30سال درآمد خانوار است. طبق آمارهای نامبیو (numbeo) نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در کشورهایی که در وضعیت مطلوب هستند، در مقایسه با ایران بسیار قابل‌تامل است، برای مثال این نسبت در عربستان‌سعودی حدود 2.7، در پورتوریکو حدود3.7، در ایالات‌متحده حدود3.7، در آفریقای‌جنوبی 4.6، در فلسطین 4.6، در امارات 5.1، در قطر 6، در عمان6.1، در ایسلند 6/6 و در بلژیک 6.9 بوده است. به‌عبارت دیگر در کشورهای مذکور با 3 تا 7سال پس‌انداز درآمد، خانوار می‌تواند صاحب مسکن شود.

همچنین شهر تهران نیز بین 458شهر، رتبه پنجم جهان را دارد که خانوار با درآمد فعلی برای صاحبخانه شدن باید 40سال صبر کند. لازم به ذکر است از میان 458شهر ارزیابی‌شده در جهان، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در شهرهای آمریکا عمدتا با 2 تا 3سال، بهترین شرایط را داشته و پس از شهرهای این کشور، شهرهایی از استرالیا، امارات، کانادا، مکزیک، نیوزیلند و دانمارک قرار دارند که در آنها خانوار می‌تواند با پس‌انداز درآمد 3 تا 6سال صاحبخانه شود.

حباب مسکن 2 برابر میانگین تاریخی

اما درخصوص روش دوم ارزیابی حباب مسکن در ایران که به شاخص P/R مشهور است، به‌دلیل محاسبه ساده‌تر نسبت قیمت به اجاره، این روش کاربرد بیشتری میان پژوهشگران کشور دارد. این شاخص عبارت است از نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع (P/R). شاخص P/R درواقع نسبتی است که از حاصل تقسیم ارزش متوسط هر مترمربع آپارتمان (P) بر متوسط اجاره سالانه یک مترمربع آپارتمان (R) حاصل می‌شود. در این نسبت درصورت کسر p نماد قیمت مسکن و R که در مخرج می‌آید بیانگر درآمد مسکن از محل اجاره است. لازم به ذکر است این نسبت و فاصله متعارف بین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی اجاره‌ای بدون محاسبه مبلغ ودیعه (پول پیش) است. به اعتقاد کارشناسان اقتصادی، نسبت قیمت مسکن به اجاره دارای یک رابطه ثابت و منطقی است و هرگونه انحرافی از میانگین این نسبت نشان‌دهنده حباب در قیمت است. طبق داده‌های بررسی‌شده در این گزارش، میانگین P/R در یک دوره نزدیک به 30ساله بین 15 تا 17.7 ثبت شده است. براین اساس، زمانی که مسکن در شرایط ثبات نسبی قرار می‌گیرد، نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها حدود 15 است و زمانی هم بازار دچار جهش قیمت می‌شود، این نسبت در سقف خود معمولا به عدد 24 تا 25 می‌رسد. بنابراین آنچنان که در نمودار آمده، میانگین سطح متعارف نسبت P/R مسکن در دوره نزدیک به 30ساله حدود 17.7 بوده است که البته این عدد با جهش‌های شدید قیمت مسکن در سال98 و سال جاری به این محدوده ارتقایافته و تا سال97 این شاخص در محدوده 15 بود. اما هرچه شکاف بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن بیشتر باشد نشان‌دهنده آن است که بازار به‌لحاظ قیمتی درحال نزدیک شدن به ایستگاه پایانی افزایش قیمت است. به‌عبارت دیگر، شکاف غیرمتعارف بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن به این معنی است که ظرفیت بازار مسکن از بابت رشد قیمت‌ها تکمیل شده و انتظار حداقلی آن است که به‌زودی بازار به‌لحاظ قیمتی به ثبات برسد تا با رشد تدریجی و متعارف اجاره‌بها در طول زمان نسبت متعارف بین P به R احیا شود.

در این خصوص طبق داده‌های ارائه‌شده ازسوی وزارت راه‌وشهرسازی، داده‌های آماری دوره 29ساله یعنی سال1370 تا آبان‌ماه1399 شهر تهران نشان می‌دهد نسبت P/R در سال1370 حدود 22 بوده که این میزان تا سال74 به 20، تا سال1381 به 20، تا سال1386 به 21، تا سال1388 به 15 و تا سال1392 به 18 رسیده است. این شاخص با رکودی که در دولت اول حسن روحانی در بخش مسکن و البته کل اقتصاد ایران رخ داد، از 18 در سال92 تا پایان سال1396 به 14 برگشت اما مجددا با التهابات ارزی روزهای پایانی سال96 و اتفاقات پس از آن، در سال97 به 19، در سال98 به 23 و تا پایان آبان سال99 نیز به عدد شگفت‌انگیز 37 رسیده است که قله تاریخی و رکورد دوره 29ساله است. این عدد درحال حاضر بیش از 2برابر میانگین تاریخی 17.7 دوره 29ساله است. بنابراین اعداد و ارقام حباب‌سنج قیمت مسکن نشان می‌دهد فاصله قیمت و اجاره‌بهای مسکن یا شکاف بین P به R به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یافته و این شاخص 2برابر حداکثر تاریخی خود قرار گرفته و این پیام به بازار مسکن مخابره می‌شود که قیمت مسکن دارای حباب است یا به‌عبارت دیگر، بازار مسکن در شرایط حباب قیمتی قرار دارد. براین اساس، انتظار معمول این است که برای رسیدن به شرایط متعارف و معمول یا باید سرعت رشد قیمت مسکن به میزان قابل‌توجه کاهش یابد یا قیمت مسکن کاهش یابد که عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت به متوسط اجاره‌بهای مسکن به دامنه متعارف بازگردد. این موضوع موجب شد اغلب کارشناسان بازار مسکن با استناد به این ارقام، کاهش قابل‌توجه قیمت‌ها و اصلاح قیمت در بازار مسکن طی آذرماه و دی‌ماه را پیش‌بینی کنند. به‌نظر می‌رسید با ریزش قیمت دلار و عقب‌نشینی بازار طلا و سکه از سقف تاریخی خود، مسکن نیز روند اصلاحی خود را آغاز کند؛ اما همان‌طور که گفته شد این موضوع یعنی اصلاح قیمت‌ها در بازار مسکن تنها در آذرماه کاهش 8.5درصدی را تجربه کرد اما بار دیگر در دی‌ماه رشد 8.2درصدی را آغاز کرد. رشد 8.2درصدی در دی‌ماه از این منظر مهم است که طی 46ماه اخیر (از فروردین96 تا دی‌ماه99) تورم ماهانه بالای 8درصد فقط 8بار رخ داده است.